Pgim Re: sfruttare la risalita del Value-add Europeo dalla correzione - PAROLA AL MERCATO
a cura del Nabil Mabed* (Il Sole 24 Ore Radiocor) - Milano, 16 feb - I valori immobiliari europei hanno subito una significativa correzione e, dopo essersi stabilizzati nel 2024, sono pronti per una ripresa nei prossimi anni. A seguito di un ciclo di investimenti e costruzioni relativamente contenuto sta emergendo una carenza di offerta, anche in segmenti di mercato con una domanda resiliente. Inoltre, vi e' una pressante necessita' di capitali per modernizzare lo stock esistente e soddisfare i crescenti requisiti ESG degli investitori istituzionali. Le opportunita' nel segmento value-add si stanno estendendo a settori non tradizionalmente considerati come parte del panorama degli investimenti, tra cui quelli caratterizzati da attivita' operative che offrono rendimenti potenziali piu' elevati, ma che richiedono competenze piu' specializzate. Di seguito analizziamo i principali fattori in gioco nel determinare la natura e la portata delle opportunita' nel segmento value-add in Europa.
Crescita continua in settori non tradizionali Il mercato immobiliare europeo ha subito una significativa correzione negli ultimi anni, con un calo dei valori di oltre il 20% in termini nominali e del 30% in termini reali. I valori hanno smesso di scendere nel 2024, quando i tassi di interesse di mercato a breve termine si sono abbassati grazie all'allentamento delle banche centrali, frenando l'espansione dei rendimenti. Le condizioni di prezzo sono destinate a migliorare ulteriormente con il proseguimento dei tagli nel 2025.
Per i prossimi cinque anni prevediamo una crescita complessiva del valore degli immobili di pregio su base unlevered di circa il 4% all'anno, ma alcuni segmenti del mercato sono destinati a rimbalzare piu' rapidamente. Nei settori tradizionali, i mercati degli appartamenti e della logistica sono destinati a registrare aumenti di valore trainati dalla crescita degli affitti, mentre prevediamo una continua crescita del valore nei settori non tradizionali con un'espansione strutturale della domanda, come datacenter, hotel e alternative living.
Inoltre, sebbene il sentiment verso il settore immobiliare sia migliorato, la liquidita' nel debito e nell'equity rimane bassa rispetto all'ultimo ciclo. La combinazione di un calo significativo dei valori e di un passaggio a un contesto di tassi d'interesse piu' elevati sta dando origine a un significativo gap di finanziamento. La scarsa liquidita' e le pressioni sui finanziamenti stanno creando stress alle strutture di capitale esistenti.
Il mercato odierno offre un punto di ingresso interessante in termini di possibilita' di acquisire selettivamente assets al di sotto della loro reale valutazione e di cogliere un immediato upside. Queste opportunita' sono particolarmente significative quando ci sono delle esigenze di cassa, come la necessita' di ulteriori investimenti di capitale o un profilo di scadenza dei contratti di locazione relativamente breve.
*senior portfolio manager della strategia europea value-add di PGIM Real Estate.
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(RADIOCOR) 16-02-25 11:20:49 (0176)IMM 5 NNNN