Glossario finanziario - Fondo Comune di Investimento Immobiliare

Organismo di Investimento Collettivo del Risparmio (OICR) che raccoglie risorse attraverso l'emissione di quote di partecipazione e le investe in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società di natura immobiliare.

I fondi comuni di investimento immobiliare sono stati istituiti dalla Legge n. 86 del 1994, successivamente modificata con l'introduzione del Testo Unico dell'Intermediazione Finanziaria (d.Lgs. 58/1998) e recentemente con l'emanazione del Dlgs 25 settembre 2001, n. 351, come convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410.
La disciplina europea stabilisce che essi possono essere istituiti sia in forma chiusa, sia in forma aperta. La disciplina italiana, invece, ammette unicamente fondi immobiliari istituiti in forma chiusa; ciò significa che la raccolta del patrimonio avviene mediante un’unica emissione iniziale, all’atto della costituzione del fondo (è comunque possibile procedere ad eventuali successive emissioni). Dato che le risorse raccolte sono destinate ad essere investite in attività immobiliari, non è in genere ammessa la possibilità di riscattare la quota prima della scadenza; pertanto l’investitore potrà liquidare questo tipo di strumento unicamente mediante la vendita sul mercato secondario, regolamentato (se il fondo è ordinario) oppure OTC. È tuttavia possibile che il fondo ammetta rimborsi anticipati alle stesse scadenze in cui effettua nuove emissioni di quote. Allo scopo di facilitare questo aspetto, la legge italiana prevede l'obbligo della richiesta di quotazione in borsa dei fondi immobiliari qualora l'ammontare minimo di ogni sottoscrizione sia inferiore a € 25.000. La società di gestione è tenuta anche ad acquisire in proprio una quota pari al 2% del patrimonio del fondo stesso.
Sui principali mercati internazionali sono tuttavia presenti anche fondi immobiliari costituiti in forma aperta (denominati Open End Commingled Funds), soprattutto nel mercato statunitense; questi si differenziano dai precedenti per il fatto che i sottoscrittori possono chiedere il rimborso della quota (al NAV rilevato periodicamente) in qualsiasi momento. In questo caso non esiste un mercato secondario per le quote.

La società che intende istituire uno o più fondi immobiliari deve essere una società per azioni, avente come oggetto esclusivo la gestione di fondi immobiliari o partecipazioni in società immobiliari. L'autorità preposta a rilasciare l'autorizzazione è il Ministero del Tesoro, sentita la Banca d'Italia. La durata del fondo deve essere compresa tra un minimo di 10 anni ed un massimo di 30 anni.

Analogamente alle altre categorie di OICR (Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio), anche nel caso dei fondi immobiliari la struttura del fondo si basa sulla presenza di tre entità: la società di gestione (che esercita funzioni di amministrazione e gestione degli investimenti), la banca depositaria (che svolge le attività di custodia dei titoli e di controllo), i partecipanti. Le attività svolte da questi soggetti sono sottoposte al controllo pubblico attraverso il Ministero dell'Economia, la Banca d'Italia e la Consob. La legge italiana prevede, inoltre, un diverso regime di regolamentazione in base al modello adottato dal fondo.
Per i fondi ordinari (che sono in genere destinati ad investitori retail e vengono obbligatoriamente quotati entro 24 mesi dalla chiusura delle sottoscrizioni) il grado di regolamentazione è massimo; la normativa si fa, invece, meno stringente per i fondi immobiliari riservati e speculativi in ragione del fatto che queste fattispecie sono destinate unicamente ad investitori istituzionali, che necessitano di minor tutela.
Anche i fondi immobiliari godono del principio di autonomia patrimoniale, ossia il loro patrimonio risulta giuridicamente separato sia da quello di ogni singolo partecipante, sia da quello del gestore.

La valorizzazione del patrimonio del fondo deve essere effettuata con periodicità semestrale dal Consiglio di Amministrazione della società di gestione del fondo. La valutazione degli immobili è effettuata in base ai valori correnti.

I fondi immobiliari godono di notevoli agevolazioni fiscali: secondo quanto stabilito all'art. 41-bis del D.L. n. 269/2003 il fondo non è soggetto ad alcuna imposta diretta, poiché è considerato un intermediario puro (pass-through entity); per i partecipanti persone fisiche, invece, i proventi percepiti sia in forma di dividendi che di capital gain o in sede di liquidazione, sono soggetti ad un’aliquota fiscale de 12,50%, ma non concorrono a formare il reddito imponibile. Viceversa, se il partecipante è un’impresa commerciale, tali somme vanno ad incrementare il reddito e come tale vengono tassate.

Assogestioni, Fondo Comune di Investimento, Fondo Comune di Investimento Mobiliare Aperto, Fondo Comune di Investimento Mobiliare Chiuso, Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio