Rigenerazione urbana, Bordogna: "Lo sviluppatore non è un investitore"
(Teleborsa) - Il mercato immobiliare italiano non dispone di una definizione normativa che distingua in modo netto la figura dello sviluppatore da quella dell'investitore, una lacuna che diversi operatori del settore della rigenerazione urbana segnalano da tempo, sostenendo che la sovrapposizione tra le due figure penalizzi chi assume il rischio operativo dei progetti. Il controllo operativo dell'operazione, e non il capitale investito, sarebbe secondo tali operatori l'elemento che distingue chi trasforma il tessuto urbano da chi si limita a finanziarlo.La differenza, secondo gli operatori interpellati, sarebbe innanzitutto funzionale: chi gestisce l'intera filiera — dall'individuazione dell'immobile alla cantierizzazione — si definisce sviluppatore, mentre chi apporta capitale, a prescindere dalla quota detenuta, rientra nella categoria degli investitori. Si tratta di una distinzione che il settore propone come netta, ma che nella prassi presenta confini più sfumati, in particolare nelle operazioni di minori dimensioni, dove le due funzioni possono sovrapporsi nella stessa persona o società.
Sul piano dei tempi e dei rischi, le due attività seguono logiche diverse: lo sviluppo attivo di un progetto richiede in media da 10 a 36 mesi, contro orizzonti di 5-10 anni per l'investimento passivo in asset immobiliari. Quanto ai costi, i progetti di rigenerazione urbana registrano mediamente extra-costi del 30-40% rispetto alle stime iniziali, un dato che riflette anche le difficoltà di pianificazione del comparto, oltre alla sua complessità intrinseca.
Tra gli operatori che rivendicano questa distinzione c'è Federico Bordogna, avvocato di formazione e oggi alla guida della società Chiara per sempre, che gestisce un progetto di rigenerazione a Milano su un'area di 1.300 metri quadri occupata da tre edifici industriali dismessi da quasi un secolo. Bordogna respinge l'etichetta di investitore, rivendicando invece il ruolo di chi coordina direttamente cantieri, rapporti condominiali e interlocuzioni con le amministrazioni comunali. "È una definizione che non mi appartiene", ha dichiarato Federico Bordogna, alla guida di Chiara per sempre.
Gli operatori del settore sottolineano anche le ricadute positive della rigenerazione sul tessuto urbano: il recupero di un edificio abbandonato inciderebbe sul valore dell'intero isolato e ridurrebbe il consumo di suolo rispetto a nuove edificazioni. Si tratta di argomentazioni in linea con la letteratura sulla rigenerazione urbana, anche se la loro entità varia significativamente a seconda del contesto territoriale e non sempre risulta quantificata con dati indipendenti.
Sul piano professionale, in Italia non esiste un percorso di laurea né un albo dedicato alla figura dello sviluppatore immobiliare, a differenza di altri paesi europei dove esistono percorsi di certificazione più strutturati. Le competenze richieste — tecniche, urbanistiche, negoziali — vengono acquisite perlopiù sul campo, spesso da professionisti provenienti da settori affini, come nel caso dello stesso Bordogna.
La richiesta di un maggiore riconoscimento per questa figura professionale si inserisce in un dibattito più ampio sulla regolamentazione del settore della rigenerazione urbana in Italia, dove la crescita della domanda di interventi su edifici esistenti rende sempre più rilevante la questione di chi, e con quali competenze certificate, debba gestirli.
(Teleborsa) 01-07-2026 14:20