Columbia Threadneedle Inv.: guerra e mercati, il real estate europeo puo' resistere? - PAROLA AL MERCATO

di Joanna Tano* e di Alex Dunn** (Il Sole 24 Ore Radiocor) - Milano, 19 apr - Il contesto geopolitico attuale e' in continua evoluzione, come dimostrato anche dal recente accordo tra Stati Uniti e Iran per un cessate il fuoco di due settimane che dovrebbe garantire l'apertura dello Stretto di Hormuz per il 'passaggio sicuro' delle navi. Nel frattempo, proseguono i negoziati per il raggiungimento di un accordo definitivo. A meno di una settimana dalla scadenza della tregua, pero', la risoluzione del conflitto appare sempre piu' difficile, con messaggi contraddittori provenienti da entrambe le parti che si riflettono nella volatilita' dei mercati azionari e obbligazionari.

A prescindere dall'esito finale, l'andamento generale degli indicatori macroeconomici sara' probabilmente simile: si prevede un rallentamento della crescita e un aumento dell'inflazione a causa delle limitazioni nell'approvvigionamento di petrolio e gas, anche se non e' previsto un ritorno all'inflazione a due cifre come nel 2022.

Le aspettative per la politica monetaria si sono adeguate di conseguenza, prevedendo la possibilita' di un aumento dei tassi d'interesse nel 2026. Si tratta di un cambiamento significativo rispetto alle precedenti previsioni di tagli dei tassi da parte di BoE e BCE. Cio' si riflette in un aumento sostanziale dei costi di finanziamento: gli swap a cinque anni nel Regno Unito e nell'Eurozona sono aumentati rispettivamente di circa 65 punti base e 50 punti base dall'inizio del conflitto. Tuttavia, i policymaker non partono da condizioni di estrema espansione: i tassi di interesse sono vicini al livello neutrale e i mercati del lavoro hanno gia' subito un rallentamento. Un inasprimento aggressivo richiederebbe uno shock persistente e prove evidenti che le aspettative di inflazione si stanno disancorando.

Il settore immobiliare come porto sicuro Gli investitori sono ben consapevoli del fatto che ci stiamo avviando verso un contesto caratterizzato da una crescita piu' modesta e da un aumento dell'inflazione, a cui potrebbero aggiungersi ulteriori misure di stimolo fiscale e un aumento della spesa pubblica, dato che i governi cercano di mitigare l'impatto sui cittadini.

In questo scenario complesso, il settore immobiliare potrebbe rappresentare un porto sicuro per i capitali in cerca di protezione da questa volatilita'. I vantaggi di questa asset class sono ben noti: i flussi di cassa contrattuali attenuano la volatilita' rispetto ad altri risk asset e offrono una protezione parziale contro l'inflazione (soprattutto nel caso di contratti di locazione indicizzati). Inoltre, c'e' la possibilita' di generare una crescita del capitale attraverso una gestione attiva, il riposizionamento degli asset e una scelta oculata dei tempi di investimento. Il settore immobiliare offre anche vantaggi in termini di diversificazione del portafoglio e spesso presenta un andamento diverso rispetto alle azioni e alle obbligazioni, garantendo una minore volatilita' del portafoglio e migliorando al contempo i rendimenti corretti per il rischio.

Attualmente, si registrano anche due fattori ciclici favorevoli. In primo luogo, il mercato immobiliare europeo e' caratterizzato da una carenza di offerta, con una domanda di spazi in molti settori in eccesso, contribuendo cosi' a sostenere e far crescere i redditi. In secondo luogo, la domanda da parte degli investitori si sta riprendendo dal minimo ciclico registrato nel 2023-2024: la maggior parte degli investitori ora valuta con favore nuovi investimenti in questa asset class.

Partendo da questa situazione di relativa stabilita', eventuali ripercussioni negative della guerra risulteranno probabilmente secondarie (ad esempio, un rischio per la solvibilita' degli inquilini che si ripercuote su un aumento del costo del credito) e saranno mitigate dai solidi fondamentali del mercato immobiliare. Inoltre, un eventuale calo dei prezzi potrebbe essere percepito come un'occasione favorevole per i nuovi investitori.

*Head of Research, Real Estate europeo **Research Analyst, Real Estate europeo, di Columbia Threadneedle Investments.

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(RADIOCOR) 19-04-26 16:46:32 (0382) 5 NNNN