Cedolare secca: conviene?

Il regime di tassazione agevolato conosciuto come "cedolare secca".



FTAOnline, Milano, 03 Lug 2013 - 15:43

Se il mercato immobiliare fatica a riprendersi per via della congiuntura economica, quello delle locazioni invece cresce di anno in anno. Così, chi non può permettersi di compare casa perché non ha il capitale sufficiente o perché le banche sono restie a concedere prestiti, opta per un affitto.

Secondo i dati diffusi da Confedilizia, infatti, il numero di affitti registrati nel 2011 è stato di 1.346.793 contratti, mentre nel 2012 è arrivato a 1.445.296. Ma quello che si vuole sottolineare è il progressivo incremento dell’importanza della cedolare secca sul totale dei contratti registrati: nell’anno passato un contratto su tre (il 32% del totale) era una locazione in cedolare.

Cos’è la cedolare secca
Con il termine di cedolare secca si intende un’opportunità di pagamento data al locatore di pagare un’aliquota sull’intero canone delle locazioni adibite ad abitazioni, introdotta a decorrere dal 2011. Questa disciplina non riguarda le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione come quelli destinati allo svolgimento di attività industriali commerciali, artigianali.

Va detto che la cedolare può essere applicata agli affitti stipulati con:

  • contratti a canone libero 4 anni + 4 (viene applicata un’imposta pari al 21%)
  • contratti convenzionali 3 anni + 2 (viene applicata un’imposta pari al 19%)
  • anche per le mini-locazioni inferiori ai 30 giorni (es. affitto per vacanze) o per gli affitti di un solo vano.

La particolarità della cedolare secca è che si tratta di un’imposta sostitutiva. Infatti sostituisce

  • l’Irpef,
  • le addizionali regionale e comunale
  • l’imposta di registro (2% sul canone pattuito)
  • l’imposta di bollo (cioè la cosiddetta “marca da bollo” che deve essere apposta ai contratti di locazione ovvero euro 14,62 per ogni foglio).

Questa forma di tassazione è facoltativa e non obbligatoria, di fatti il contribuente può decidere se continuare a pagare l’imposta sulle locazioni in base alle aliquote Irpef nella dichiarazione dei redditi o optare per la cedolare secca.

Dettagli: Cedolare secca e IRPEF
La cedolare secca è calcolata sul 100% del canone di affitto. Invece, in caso di tassazione ordinaria, ovvero Irpef, dal primo gennaio 2013 l’aliquota si applica al 95% dell’affitto (prima si pagava solo sull’85% dell’annualità). Per i contratti convenzionati, invece, si passa dal 59,5% al 66,5% del canone pattuito).

La cedolare permette di effettuare, quindi, un unico pagamento attraverso due sole aliquote:

  • 21% per i contratti liberi
  • 19% per i contratti concordati

Vantaggi della cedolare

  • Con gli ultimi rincari alla tassazione ordinaria, la cedolare secca sugli affitti conviene quasi sempre, pressoché a tutti i proprietari di immobili che affittano: dall’inizio dell’anno, infatti, l’Irpef va pagata sul 95% del canone che si percepisce, e non più sull’85%, a seguito dei tagli delle deduzioni per i proprietari introdotti con la riforma del lavoro.
  • Uno dei maggiori vantaggi della cedolare secca, è inoltre la possibilità di entrare e uscire dal regime agevolato anche nel corso del contratto. Per applicare la cedolare ai contratti già in corso, bisogna attendere la scadenza dell’annualità contrattuale e presentare a un ufficio delle Entrate il modello 69 entro il termine per il versamento dell'imposta di registro. Allo stesso modo, se qualcuno scoprisse che la cedolare non gli conviene, potrebbe sempre effettuare la revoca. Anche in questo caso, bisogna attendere la scadenza dell'annualità contrattuale. La revoca può essere fatta con un atto in carta libera, presentato alle Entrate e – per conoscenza – anche all’inquilino: in quest'ultimo caso la comunicazione non è obbligatoria, ma sicuramente opportuna, perché da questo momento il proprietario sarà libero di aggiornare il canone e bisognerà tornare a pagare l'imposta di registro (2% sul canone annuale, da dividere a metà tra i due contraenti). In alternativa alla lettera in carta libera, anche per la revoca si può utilizzare il modello 69. La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del mod. 69 entro il termine del versamento dell'imposta di registro relativa all’annualità.

Svantaggi della cedolare
Gli svantaggi più significativi della cedolare secca sono essenzialmente:

  • l’impossibilità di usufruire di detrazioni: quindi non conviene a coloro che possono approfittare di alti livelli di detrazioni;
  • l’impossibilità di aggiornare il canone: per tutta la durata del contratto una volta scelto il regime della cedolare secca, e per tutta la durata del contratto, non è possibile modificare il canone neppure tramite l’aggiornamento Istat. Dal momento che si opta per la cedolare secca la scelta dovrà essere accompagnata dalla raccomandata all’inquilino e dalla rinuncia all’aggiornamento del canone secondo l'indice Istat Foi (o altri indici utilizzati per l’aggiornamento periodico).
  • chi dichiara un reddito inferiore a 15 mila euro.

Scadenze
La cedolare secca del 2013 ha due scadenze:

  • 16 giugno 2013
  • 30 novembre 2013

Come per l’anno 2012, infatti, l’imposta si paga o in un’unica soluzione – se l’importo è pari o inferiore a 257,52€ – e la scadenza è quella di novembre; oppure in due tranche dove la prima, pari al 40% dell’importo, ha come scadenza giugno e la seconda, pari al resto, rispetta la scadenza di novembre.

Dove e come si paga
Il locatore (proprietario) che vuole avvalersi del nuovo regime deve comunicarlo al  conduttore (inquilino) con raccomandata. Il mancato invio rende inefficace l’opzione stessa. Per richiedere l’entrata nel regime è sufficiente utilizzare il software Siria dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa, è possibile utilizzare il Modello 69. Il pagamento della cedolare secca 2013 viene effettuato attraverso il Modello F24 con i codici tributo:

  • 1840 per la prima rata
  • 1841 per la seconda o la soluzione unica
  • 1842 per il saldo

Il versamento può essere effettuato presso le sedi Equitalia, le banche convenzionate, le Poste italiane.

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