Columbia Threadneedle Inv.: guerra e mercati, il real estate europeo puo' resistere? - PAROLA AL MERCATO -2-

(Il Sole 24 Ore Radiocor) - Milano, 19 apr - Guardare ai trend di lungo termine e' fondamentale Gli shock geopolitici influenzano i tempi e i prezzi del mercato immobiliare, ma non l'andamento dell'equilibrio tra domanda e offerta nel lungo periodo, che e' determinato da forze strutturali. Ad esempio, anche in periodi di volatilita', i trend a lungo termine continueranno a determinare dove le persone vivono e lavorano, dove vengono prodotti i beni e come vengono trasportati. A nostro avviso, nei periodi di crisi e di elevata incertezza e' fondamentale guardare proprio ai trend di lungo periodo.

L'esposizione dei sotto-settori deve essere mirata, non generica. Nel retail, il cambiamento dei comportamenti dei consumatori sta polarizzando la domanda verso due estremi: da un lato, le zone centrali con un elevato afflusso pedonale, spesso sostenute dal turismo; dall'altro, i parchi commerciali, capaci di offrire proposte di valore in un contesto di consumi piu' selettivi. In questo segmento, crediamo che le strategie di espansione si debbano concentrare sulle location ad alto traffico pedonale, dove bassi tassi di sfitto e opportunita' limitate richiedono decisioni rapide e pianificazione anticipata, mentre i parchi commerciali con potenziale di riposizionamento sono interessanti se supportati da bacini di utenza solidi o in crescita.

Nel comparto industriale e logistico, la crescita delle consegne multicanale e la necessita' di rendere le catene di approvvigionamento piu' efficienti e resilienti - anche attraverso fenomeni di near-shoring - stanno aumentando la domanda di spazi. In particolare, risultano attrattivi gli asset logistici moderni di dimensioni intermedie lungo le principali direttrici di traffico, cosi' come gli asset situati in prossimita' di nodi infrastrutturali strategici, come aeroporti e porti. Parallelamente, si osservano opportunita' negli immobili industriali a locazione multipla e in asset secondari con clausola di revisione dei canoni.

Oltre a cio', riteniamo che un fattore sempre piu' determinante per la sostenibilita' degli investimenti nel lungo periodo sia l'accesso all'energia.

Per quanto riguarda gli uffici, il ritorno al lavoro in presenza sta concentrando la domanda su edifici ben posizionati nelle zone centrali dei business district, con residenti sempre piu' orientati verso spazi di alta qualita', dotati di servizi e in grado di attrarre e trattenere talenti. A nostro avviso, l'attenzione dovrebbe essere rivolta verso asset immobiliari di alta qualita' o verso immobili che possano essere riqualificati secondo criteri ESG, mentre aumenta il rischio di obsolescenza per quelli piu' datati e per le location secondarie.

Nel segmento living, il persistente squilibrio tra domanda e offerta, aggravato dalla carenza di immobili adeguati in termini di qualita' e localizzazione, continua a sostenere il mercato. L'invecchiamento della popolazione alimenta la domanda per soluzioni abitative specializzate, mentre il sotto-investimento negli alloggi riservati agli studenti evidenzia opportunita' selettive. Riteniamo che, nonostante una parziale attenuazione delle pressioni sull'accessibilita', grazie alla crescita dei salari e a interventi regolatori sugli affitti, l'offerta di nuovi alloggi restera' limitata, causando una crescita costante dei canoni sia per le soluzioni plurifamiliari sia per le soluzioni unifamiliari. C'e' particolare interesse per gli studentati in citta' con piu' atenei e carenza di alloggi, oltre a un'allocazione tattica nelle strutture per anziani, dove i prezzi risultano attrattivi a fronte pero' di una selezione attenta di asset di qualita' e ben gestiti.

Infine, nel settore dell'hospitality, il turismo continua a rappresentare il principale driver, ma le prospettive sono ulteriormente sostenute dalla ripresa dei viaggi d'affari e degli eventi internazionali, attesi in crescita oltre i livelli pre-pandemia. In questo contesto, crediamo che gli hotel sia economici che di lusso, situati in citta' a forte vocazione business o in destinazioni turistiche consolidate, offrano opportunita' interessanti. Tuttavia, le performance resteranno eterogenee: le principali citta' europee con collegamenti internazionali dovrebbero continuare a favorire gli asset di fascia alta, grazie a una maggiore capacita' di difesa dei prezzi, mentre il segmento mid-market potrebbe risentire dell'aumento dei costi operativi e della compressione dei margini Conclusioni Sebbene il conflitto in Medio Oriente contribuisca ad accrescere la volatilita' geopolitica e l'incertezza macroeconomica nel breve termine, le sue implicazioni per il settore immobiliare europeo dovrebbero essere indirette e gestibili.

Una crescita piu' lenta, un'inflazione moderatamente piu' elevata e l'evoluzione delle aspettative di politica monetaria potrebbero influire sui prezzi e sulle condizioni di finanziamento, ma i solidi fondamentali del settore, i vincoli di offerta e la ripresa dell'interesse degli investitori garantiscono una certa resilienza.

Le caratteristiche di reddito del settore immobiliare, i vantaggi della diversificazione e la parziale protezione dall'inflazione continuano a sostenerne il ruolo nei portafogli, con un eventuale calo dei prezzi a breve termine che potrebbe creare un punto di ingresso interessante.

Fondamentalmente, la domanda a lungo termine continuera' a essere determinata da trend strutturali piuttosto che da shock geopolitici, prediligendo un'esposizione precisa e selettiva rispetto a un posizionamento settoriale ampio.

Il rischio non e' la volatilita', bensi' ignorare i fondamentali a lungo termine durante i periodi di volatilita'.

*Head of Research, Real Estate europeo **Research Analyst, Real Estate europeo, di Columbia Threadneedle Investments "Il contenuto delle notizie e delle informazioni trasmesse con il titolo "Parola al mercato" non puo' in alcun caso essere considerato una sollecitazione al pubblico risparmio o la promozione di alcuna forma di investimento ne' raccomandazioni personalizzate a qualsiasi forma di finanziamento. Le analisi contenute nelle notizie trasmesse nella specifica rubrica sono elaborate dalla societa' a cui appartiene il soggetto espressamente indicato come autore.

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(RADIOCOR) 19-04-26 16:50:45 (0385) 5 NNNN