CleanBnB, l’innovazione del business degli affitti brevi a Piazza Affari

“CleanBnB è un’idea di cui mi sono innamorato subito. Era il 2015, avevo già lavorato per molti anni nell’asset management, e da investitore avevo già lanciato l’acceleratore SeedMoney con l’obiettivo di investire in imprese innovative in fase early-stage. Quando Tatiana (Skachko, cofondatrice ndr) ci presentò il progetto, ne fui subito entusiasta e decisi di dedicargli la massima parte del mio tempo professionale. L’EXPO di Milano aveva appena lanciato il business degli affitti brevi all’attenzione del mercato immobiliare, in tutta Italia. Una società come CleanBnB, capace di fornire servizi a 360 gradi in questo settore, veniva incontro proprio a un immenso potenziale che si stava appena dispiegando.
Il nostro business è proprio questo: permettiamo ai nostri clienti di valorizzare i propri immobili con la formula dell’affitto breve, fornendo loro tutti i servizi necessari, dalla prenotazione alla gestione dei pagamenti e delle tariffe, dalle pulizie all’accoglienza, alla manutenzione, fino alle pratiche buriocratiche e assicurative. Le esigenze sono molteplici, a partire da quella di maggiori guadagni, ma sempre più spesso in Italia questa formula viene incontro alle esigenze di proprietari che preferiscono ridurre il rischio di morosità ed evitare i vincoli di un affitto tradizionale. I portali di prenotazione online come Airbnb o Booking.com hanno rivoluzionato il modo di viaggiare, e noi forniamo tutti i servizi necessari per accedere a questa opportunità, anche per i proprietari che non hanno la possibilità di occuparsi in prima persona della gestione”. Francesco Zorgno, presidente, amministratore delegato e co-fondatore di CleanBnB, ha seguito questa startup fin dai suoi primi passi e l’ha accompagnata nelle sfide di un settore in rapida evoluzione anche con le proprie competenze in ambito finanziario.

Quali sono le caratteristiche del mercato in cui vi muovete oggi e voi come vi posizionate?
“La nostra è una storia di rapida crescita in un settore estremamente dinamico. A fine giugno gestivamo circa 600 immobili ed eravamo presenti direttamente in 42 città italiane.
Soltanto nel secondo trimestre del 2019 abbiamo gestito 4.397 soggiorni, un numero in crescita del 169% sul corrispondente periodo del 2018.
Se si guarda però all’intero mercato italiano, si comprende che esistono opportunità ancora enormi. In Italia si contano circa 14 milioni di seconde case, delle quali circa 8 milioni impiegate per locazioni tradizionali. Restano altri 6 milioni di immobili, certamente non tutti adatti all’affitto breve, ma comunque un numero imponente. Su Airbnb sono presenti poco più di 400.000 annunci appena. Si può intuire abbastanza facilmente quale sia l’enorme potenziale ancora da sfruttare, ma si tratterà comunque di una crescita sostenibile. Infatti occorre considerare che il mercato si sta evolvendo e raffinando…”

In che senso?
“Le esigenze si articolano e si perfezionano. Una fetta importante della domanda è costituita dai viaggiatori per turismo, ma ci sono anche coloro che viaggiano per lavoro, per studio o per motivi familiari o sanitari. La richiesta di servizi può cambiare di conseguenza.
Ci sono inoltre crescenti esigenze proprio sulla qualità del servizio, persone che affittano un appartamento perché vogliono un servizio di altissima qualità. Proprio questa fascia alta rappresenta un segmento che sicuramente resterà sul mercato e per il quale servono competenze professionali evolute che permettano ai proprietari di offrire i servizi richiesti senza rinunciare alla redditività. Proprio la professionalizzazione è uno dei trend che guidano l’evoluzione in corso. Noi riceviamo centinaia e centinaia di richieste ogni mese, per gestirle al meglio servono competenze e risorse non alla portata di tutti. La nostra articolazione sul territorio, città per città ci consente inoltre di valorizzare le singole realtà e di ridurre i rischi complessivi della struttura.

Fin dalla sua nascita CleanBnB ha dimostrato di sapere dialogare con i potenziali investitori, sfruttando anche i canali più innovativi del momento. Fra aumenti di capitale e round di equity crowfunding già dal 2016 avete allargato a più riprese la compagine sociale fino ad approdare a Piazza Affari lo scorso luglio. Come è andata? E’ stato difficile imparare il linguaggio dei mercati (e adottare le relative compliance) in fase di IPO?
“Siamo una società in fase di forte sviluppo e fin dalla nostra nascita tramite l’incubatore Seed abbiamo ambito a un confronto diretto con gli investitori, promuovendo dal 2016 a oggi diversi aumenti di capitale, tra cui ben due round di equity crowfunding. Abbiamo avuto la soddisfazione di vedere di volta in volta crescere, anche di 10 volte, il valore implicito di CleanBnB, che nel frattempo allargava il proprio giro d’affari e la propria presenza sul mercato. In 3 anni abbiamo raccolto circa 1 milione di euro e siamo venuti in contatto soprattutto con figure e soggetti di rilievo, tanto che molti investitori nel tempo sono diventati nostri collaboratori. A tal proposito è doveroso citare gli angels di BacktoWork24, che hanno apportato un contributo stratgico di competenze in campo immobiliare e digitale, e Boost Heroes, il più importante veicolo di investimento in startup promosso, il nostro consigliere e socio Fabio Cannavale. La quotazione sull’AIM Italia a quel punto ci è sembrata un passo naturale, anche se sfidante, e abbiamo deciso promuoverla nella maniera inclusiva e trasparente che ci caratterizza. Nel nostro board è presente un consigliere indipendente a garanzia di tutti gli stakeholder; non abbiamo temuto di diluirci, considerando il gran numero di soci entrati prima in fase di crowdfunding e poi in fase di IPO, e abbiamo accompagnato l’offerta con un’emissione importante di warrant. Il socio di riferimento GuestHost (controllato dai fondatori Francesco Zorgno e Tatiana Skachko), titolare del 36,29% del capitale post-quotazione, ha sottoscritto un impegno di lock-up a 12 mesi. Il mercato ha creduto in noi e abbiamo raccolto 3,9 milioni di euro”.

Il bilancio 2018 conferma un altro balzo del fatturato, che in questo caso risulta più che triplicato a quasi 1,54 milioni di euro, ma non copre ancora costi che crescono oltre gli 1,91 mln. A valle del conto economico il rosso dunque aumenta da 135 a 324 mila euro e anche il vostro piano industriale al 2025 prevede ulteriori perdite nette per 868 mila e 503 mila euro nel 2019 e nel 2020 rispettivamente. Solo dal 2021 stimate un conseguimento di utili. In pratica continuate ad assorbire risorse per finanziare la crescita, ma gli utili non si vedranno prima di un paio d’anni. In altri termini concentrate il vostro valore nella crescita del giro d’affari: CleanBnB potrà mantenere i ritmi attuali nei prossimi anni? Ritenete che il calo del titolo dalla quotazione a 2,20 a sotto 1,8 euro in meno di due mesi risenta delle prospettive?
“Siamo una giovane società in rapido sviluppo e quindi il continuo finanziamento della crescita e segnatamente del circolante netto impone un assorbimento di risorse. Inoltre il nostro business non prevede forti capitalizzazioni, il nostro valore risiede proprio nel giro d’affari in espansione e in tal senso il nostro piano è esplicito: puntiamo quest’anno a superare i 2,7 milioni di fatturato, a oltrepassare i 5,6 milioni nel 2020 e gli 11,99 milioni nel 2021.
Riteniamo, come detto, che siano grandi opportunità nel nostro settore in questa fase, e vogliamo coglierle.
Quanto al titolo, dalla quotazione non abbiamo comunicato praticamente nulla, tranne recentissimamente dati gestionali positivi, per cui riteniamo che le performance di Borsa non dipendano da noi, ma dall’andamento di un mercato che questa estate è stato penalizzato dalla crisi di governo e che ci ha visto comunque registrare performance migliori dell’AIM Italia.
Siamo convinti di avere un ottimo posizionamento in un mercato che ha appena cominciato a mostrare le proprie potenzialità e di avere saputo sviluppare un modello di business che nei prossimi anni ci regalerà un vantaggio competitivo importante. Lo stesso processo di quotazione ci ha regalato un grande ritorno in termini di reputazione, un atout fondamentale nel nostro settore che si è anche rapidamente convertito in una moltiplicazione delle richieste dalla clientela. Con questi presupposti, guardiamo con ottimismo al futuro. La sfida è solo all’inizio”.