Cessione di casa e box? L’imposta deve essere unica

L’Agenzia delle Entrate detta nuove regole per le imposte ipocatastali

L’Agenzia delle Entrate mette ordine nella normativa riguardo le imposte ipocatastali e, al fine di cancellare le difformità di comportamento dei suoi uffici, con la circolare 10/E del 12 marzo, fornisce una direttiva cui adeguarsi: l’imposta di registro va pagata una volta sola e in misura fissa, a prescindere dalle pertinenze interessate da un atto di compravendita.

L’indicazione del Fisco

Secondo quanto stabilito dall’Agenzia delle Entrate, dunque, gli atti di compravendita tra le stesse parti, soggetti a Iva, aventi a oggetto un fabbricato abitativo e più pertinenze scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro) e una sola volta, a prescindere dal numero degli immobili pertinenziali e dall'aliquota Iva a essi applicabile. La decisione riguarda gli atti assoggettati a Iva, quelli relativi, cioè, a vendite effettuate dall'impresa costruttrice o da quella che vi ha eseguito interventi di ristrutturazione o restauro, entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori.

Il caso

Concretamente, la direttiva dell’Agenzia riguarda la cessione tra le stesse parti di un'abitazione e due box, cantine o posti auto. Fino all’ultima decisione, si è registrata disuniformità nei comportamenti dei differenti uffici fiscali: alcuni, infatti, hanno applicato più imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa per ciascuna pertinenza, nei casi in cui queste scontino aliquote Iva differenziate.

Le basi della decisione

Per raggiungere la nuova disposizione in materia, i tecnici dell'Agenzia sono partiti dalla definizione civilistica (articolo 817 c.c.) di pertinenza – destinazione durevole e funzionale di un bene a servizio o ornamento del bene principale da parte del proprietario o da chi è titolare di altro diritto reale su di esso – e dalla necessità che il vincolo pertinenziale sia evidenziato nell'atto di compravendita. Se con un unico atto viene effettuata la compravendita di un immobile abitativo e di più pertinenze, ci si trova dunque in presenza di un unico negozio complesso, in cui le diverse disposizioni derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, e che pertanto sconta l'imposta di registro in misura fissa e per una sola volta, indipendentemente dall'aliquota Iva applicata alle singole pertinenze.