Pimco: inflazione immobiliare negli Usa da ostinatamente alta a ostinatamente bassa - PAROLA AL MERCATO
di Tiffany Wilding * e Munish Gupta ** (Il Sole 24 Ore Radiocor) - Milano, 14 feb - L'inflazione dei prezzi delle case e' rimasta ostinatamente piu' alta rispetto alle aspettative di mercato da quando l'inflazione degli affitti ha registrato un picco nel 2022. Guardando al futuro, riteniamo non solo che l'inflazione immobiliare sia ormai alle nostre spalle, ma anche che l'inflazione degli affitti si manterra' ben al di sotto dei livelli medi precedenti al Covid.
Storia recente Dopo che l'eccesso di offerta abitativa ha contribuito alla crisi finanziaria globale del 2008, il mercato immobiliare statunitense si e' normalizzato solo gradualmente dal 2012 al 2019. La costruzione di nuove unita' abitative e' rimasta al di sotto del ritmo di formazione delle famiglie, il che ha contribuito a ridurre la sovraccapacita', e sia la rivalutazione delle case (Hpa) che l'inflazione degli affitti (owners' equivalent rent, Oer) sono aumentati a un ritmo lento e costante.
Tuttavia, dal 2020 al 2021, la domanda di abitazioni e' aumentata durante la pandemia a causa dei tassi di interesse straordinariamente bassi, del cambiamento nelle preferenze dei consumatori verso l'acquisto di una casa, dei consistenti trasferimenti fiscali e della forte crescita economica. Il decennio post-crisi finanziaria globale caratterizzato da deficit edilizio, unito all'impennata della domanda, ha portato ad un aumento dei prezzi delle case di circa il 20% annuo in media nelle principali aree metropolitane, un ritmo che non si era mai visto nemmeno durante il boom immobiliare precedente alla crisi finanziaria globale (dati sui prezzi delle case tratti dagli indici S&P Cotality Case-Shiller).
Le dinamiche dell'inflazione degli affitti Con l'aumento dei prezzi delle abitazioni a un ritmo senza precedenti durante la pandemia, un aumento simile dell'inflazione degli affitti era solo una questione di tempo. I prezzi delle unita' residenziali sono strettamente legati ai canoni di locazione, perche' 1) gli investitori in immobili a reddito richiedono un certo rendimento sui loro investimenti e 2) con l'aumento dei prezzi delle case in rapporto ai redditi, l'acquisto di una casa diventa meno accessibile, facendo aumentare la domanda di affitti. Con un certo ritardo (circa 12 mesi), i nuovi canoni di locazione sono aumentati in linea con i prezzi delle case, secondo i dati dell'indice dei prezzi al consumo (Cpi) degli Stati Uniti. Tuttavia, gli affitti non aumentano in modo uniforme. Secondo lo U.S. Census Bureau, circa il 20% degli affittuari cambia casa ogni anno. Un aumento dei canoni dei nuovi contratti di locazione, quindi, influisce rapidamente e completamente su circa il 20% della popolazione degli inquilini, mentre il restante 80% che rinnova il contratto di locazione tende a vedere aumenti molto piu' graduali. I proprietari in genere preferiscono mantenere gli inquilini esistenti a causa dei costi iniziali associati ai nuovi inquilini e al mancato incasso del canone durante il periodo di sfitto. Di conseguenza, la variazione netta dell'affitto avviene lentamente; ci vogliono circa quattro anni in piu' perche' i rinnovi raggiungano i canoni di locazione dei nuovi inquilini. I dati suggeriscono che il tempo necessario affinche' i canoni dei rinnovi si allineassero a quelli dei nuovi contratti e' stato il motivo principale per cui l'Oer e' rimasto ostinatamente piu' alto per un periodo piu' lungo. Un altro fattore che ha contribuito e' stato il significativo afflusso di immigrazione umanitaria negli Stati Uniti dal 2022 al 2024; la maggior parte di queste nuove famiglie era limitata al mercato degli affitti a causa delle restrizioni nell'accesso al credito. * Economista di Pimco ** Portfolio Manager Agency Mbs di Pimco red-.
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