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PGIM RE: dal repricing opportunita' di investimento a lungo termine - PAROLA AL MERCATO

di Greg Kane * (Il Sole 24 Ore Radiocor Plus) - Milano, 21 set - L'aumento dei prezzi dell'energia e dei costi di finanziamento sta colpendo duramente le famiglie e sta minando la modesta ripresa economica post-pandemia. Cio' si ripercuote direttamente sui mercati degli spazi per logistica e retail, mentre l'impatto sul sentiment e la pressione sugli utili aziendali si ripercuotono sull'indebolimento della domanda di spazi nel mercato degli uffici. All'inizio dell'anno, gli effetti dell'aumento dell'inflazione si sono tradotti in un aumento dei tassi di interesse di mercato, con un impatto sui valori dei mercati finanziari. Sapevamo gia' che il volume delle transazioni aveva iniziato a diminuire e che i rendimenti immobiliari avevano iniziato ad aumentare.

Tuttavia, i mercati dei capitali reagiscono rapidamente e possono dare falsi segnali. Ma le recenti indicazioni provenienti dall'economia reale e dall'andamento della domanda confermano che e' in corso una flessione e che i valori reali in capitale non stanno reagendo solo allo stress dei mercati finanziari.

In termini reali, il valore del capitale immobiliare e' sceso del 2% nel secondo trimestre del 2022, un declino modesto, ma che di solito si verifica solo quando e' in corso o e' imminente un'ampia flessione. Cio' che colpisce e' la rapidita' con cui la performance positiva si e' trasformata in negativa, dato che fino a poco tempo fa la crescita del valore del capitale reale era in accelerazione.

Poiche' sembra sempre piu' probabile che ci stiamo avviando verso una recessione economica e una contrazione del mercato immobiliare, il passato diventa un'utile guida per cio' che potrebbe accadere in futuro. La domanda fondamentale e' se si trattera' di una flessione poco profonda con un rapido aggiustamento dei prezzi che dara' il via a una ripresa in tempi relativamente brevi, se si trattera' di una recessione profonda che si estendera' a molti settori dell'economia e portera' a una rivalutazione piu' sostanziale degli asset immobiliari, o se ci si trovera' in uno scenario intermedio.

Sebbene le previsioni piu' diffuse collochino l'imminente recessione a meta' strada, con un calo del valore reale del capitale del -20% nei prossimi anni, un rapido sguardo alle correzioni passate mostra che le flessioni tendono a rientrare in due grandi categorie: rapide e poco profonde o durature e profonde. Al momento il sentiment sta calando rapidamente, le previsioni vengono riviste al ribasso e vi sono rischi significativi derivanti da fattori come l'approvvigionamento energetico che potrebbero spingere al ribasso la crescita, il che fa temere che possa tradursi in una recessione lunga e prolungata. Uno scenario di questo tipo condivide diverse caratteristiche con l'esperienza del Regno Unito negli anni '70, quando, in particolare, gli shock dei prezzi del petrolio e l'inflazione elevata portarono a un lungo periodo di performance economiche deboli, a tensioni piu' ampie sui mercati finanziari e a un mercato immobiliare in difficolta'.

Come appaiono le opportunita' di investimento? Abbiamo visto che alcune metriche di prezzo iniziano ad adattarsi alla nuova realta' economica e a tener conto di alcuni rischi di ribasso. Naturalmente, anche i nostri dati piu' aggiornati sui prezzi sono in ritardo rispetto alla realta' del mercato e non conosceremo l'entita' della correzione dei prezzi fino a quando non emergeranno notizie di operazioni concluse a nuovi livelli di prezzo. Questo processo puo' richiedere del tempo, soprattutto perche' lo spread bid-ask e' elevato e in aumento.

Quello che sappiamo e' che il sentiment e' in calo, il che suggerisce che il mercato si sta riprezzando rapidamente.

Poiche' i rischi rimangono elevati, investire nei prossimi trimestri e' azzardato, ma allo stesso tempo abbiamo iniziato a pensare a cosa dobbiamo vedere in termini di repricing per sentirci piu' tranquilli nel ricominciare a guardare alle opportunita'. Il nostro modello di pricing interno cerca di stabilire un rendimento d'investimento richiesto per i mercati di tutta Europa, tenendo conto dei recenti aumenti dei tassi d'interesse, delle ultime previsioni della domanda e della necessita' di ottenere rendimenti elevati per compensare i rischi a breve termine. Inoltre, ci fornisce un ampio intervallo intorno a tale rendimento richiesto, giudicando dove dovremo trovarci se le prospettive migliorano (al polo inferiore dell'intervallo) o peggiorano (al polo maggiore).

Il rischio di perdita di capitale nel breve termine rimane elevato, anche se il repricing offre opportunita' di guadagno a lungo termine che saranno interessanti per gli investitori.

Nel complesso, e' necessario un aggiustamento di almeno 50 punti base, equivalente a un calo del 12% dei valori a parita' di condizioni, mentre una correzione di 100 punti base, piu' simile a un calo del 26%, sembra segnare una piu' chiara opportunita' di acquisto a lungo termine. A questo livello di rendimento, i prezzi compenserebbero sufficientemente l'indebolimento delle condizioni a breve termine e l'adeguamento a un mondo di tassi d'interesse piu' elevati, a patto che si eviti una profonda recessione nel peggiore dei casi.

* Head of European Investment Research di PGIM Real Estate "Il contenuto delle notizie e delle informazioni trasmesse con il titolo "Parola al mercato" non puo' in alcun caso essere considerato una sollecitazione al pubblico risparmio o la promozione di alcuna forma di investimento ne' raccomandazioni personalizzate a qualsiasi forma di finanziamento. Le analisi contenute nelle notizie trasmesse nella specifica rubrica sono elaborate dalla societa' a cui appartiene il soggetto espressamente indicato come autore.

L'agenzia di stampa Il Sole 24 Ore Radiocor declina ogni responsabilita' in ordine alla veridicita', accuratezza e completezza di tali analisi e invita quindi gli utenti a prendere atto con attenzione e la dovuta diligenza di quanto sopra dichiarato e rappresentato dalla societa'".

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(RADIOCOR) 21-09-22 14:46:45 (0403) 5 NNNN

 


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