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Sotto la Lente

Mutui

13 Feb 2009 - 12:29

Che cos'è la surroga



mutuiLa surroga è la procedura attraverso la quale il mutuatario (cioè colui che stipula un mutuo) contrae con un'altra banca un nuovo mutuo, utilizzando il nuovo finanziamento ottenuto per estinguere il  mutuo originario stipulato presso la vecchia banca.

Attraverso l’atto di surroga del mutuo, una banca può subentrare ad un’altra nell’ipoteca. In tal modo si evitano l’atto di cancellazione e quello di iscrizione della nuova ipoteca.

Infatti la procedura di surroga impone alla banca iniziale di trasferire le garanzie del mutuo (in particolare relativamente all'ipoteca di beni immobili) su quello nuovo.

Mentre in passato la sostituzione implicava la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione di una nuova, quest'operazione può essere ora realizzata mediante un contratto di surrogazione del mutuo originario attraverso il quale la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario (a seguito dell'atto di surroga del mutuo ciò risulterà da un'annotazione a margine dell'ipoteca).

Già presente nell'ordinamento giuridico italiano in quanto disciplinato dal Codice Civile all'articolo 1202 (surrogazione per volontà del debitore), l’ istituto della surrogazione del mutuo ha trovato concreta applicazione grazie alla c.d. legge Bersani.

La Legge n. 40/2007 (Legge Bersani) e la Legge n.244/2007 (Manovra Finanziaria 2008) hanno stabilito costi nulli per la surroga o portabilità, una procedura semplificata per il “trasferimento” del  mutuo e la modifica dei parametri del mutuo stesso (a parità di debito residuo), rendendo ancora più facile e conveniente la sostituzione del vecchio mutuo.

Il mutuatario può così trasferire il suo debito ad un'altra banca che gli propone condizioni migliori, la procedura non prevede il pagamento né di commissioni bancarie nè di imposta sostitutiva. L'unica spesa è costituita dall'atto notarile (autentica della dichiarazione di surroga) che comunque  è inferiore rispetto a quella per la sostituzione e peraltro alcune banche decidono spesso di accollarsi.

Secondo le nuove disposizioni, il mutuatario può cambiare creditore anche senza il preventivo consenso dello stesso. Viene inoltre considerato nullo qualsiasi atto di quest'ultimo (la banca) in senso contrario, teso ad ostacolare o a rendere oneroso l’esercizio della surrogazione del mutuo.

Peraltro il mutuatario, con la portabilità del mutuo tramite atto di surrogazione, non perderà nessun beneficio fiscale inerente l’acquisto della prima casa.

A seguito della sottoscrizione del contratto di surroga, la banca subentrante provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario. Quest'ultimo sarà pertanto tenuto a rimborsare la nuova banca alle condizioni concordate con quest'ultima. Queste potranno prevedere la modifica del tipo di tasso (fisso, variabile o misto), misura e spread, della durata del mutuo (fino a 40 anni). Le nuove condizioni potranno inoltre implicare l'abbassamento del peso degli interessi sulle rate ma non la modifica dell'importo, che dovrà coincidere esattamente con il capitale residuo del mutuo sostituito.

surruga mutui

In concreto, la procedura di surrogazione prevede i seguenti step.

  1. Il cliente richiede in forma scritta alla nuova banca (o banca subentrante) di acquisire dalla banca originaria l'importo esatto del debito residuo, concordando allo stesso tempo una possibile data possibile per formalizzare l'operazione.
  2. La nuova banca quindi comunica alla banca originaria la data di formalizzazione dell’operazione di surroga richiedendo alla stessa l’entità del debito residuo del cliente in quella data.
  3. La banca originaria comunica alla nuova banca l'entità del debito residuo del cliente entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta, confermando la data di formalizzazione dell’operazione.
  4. La nuova banca formalizza in un “atto unico” il contratto di mutuo tra questa e il cliente, la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria, il consenso di quest'ultima alla surroga e l’annotazione della surroga stessa a margine dell’ipoteca originaria
  5. L' “atto unico” potrà assumere la forma sia di scrittura privata autenticata sia di atto pubblico. Un notaio provvederà ad autenticare le sottoscrizioni o a redigere l’atto pubblico.