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Sotto la Lente

Indice Pending Home Sales

20 Gen 2014 - 09:44

Traccia le vendite di case in cui i contratti sono già stati firmati, ma la vendita non si è ancora conclusa



L’indice Pending Home Sales (PHSI) viene rilasciato dalla National Association of Realtors (l’Associazione nazionale degli agenti immobiliari) e tiene traccia delle vendite di case in cui i contratti preliminari sono già stati firmati, ma la vendita non si è ancora conclusa. Il PHSI viene pubblicato la prima settimana di ogni mese e rappresenta un importante indicatore per determinare l’andamento dell’attività futura di vendita di case esistenti negli Stati Uniti, offrendo informazioni sulla tendenza del mercato immobiliare più valide rispetto a qualsiasi altro indicatore attualmente disponibile.

L'indice fornisce anche un’indicazione di forza economica. Valori crescenti dell'indice segnalano una maggior capacità finanziaria per l'acquisto di abitazioni. Inoltre, questo indice ha un potente effetto moltiplicatore nell'economia reale. Il reddito generato dalla transazione immobiliare incrementa la capacità di consumo degli agenti immobiliari. Inoltre il passaggio di proprietà induce i nuovi proprietari ad acquistare mobili ed elettrodomestici per arredare la nuova casa: la tendenza dei dati di vendita in sospeso ha anche dunque un'influenza diretta sull’attività dei costruttori, sulle società che erogano mutui ipotecari e sulle aziende d'arredamento.

Come viene calcolato l’indice?indice pending 1

Il calcolo dell’indice Pending Home Sales viene elaborato a partire dai dati raccolti in Multiple Listing Service (MLS), sistemi operativi di raccolta delle proposte di vendita immobiliari.
La National Association of Realtors (NAR) raccoglie i dati provenienti da oltre 100 MLS e da 60 grandi broker coprendo il 50% dei dati complessivi sulle vendite di case esistenti, un valore che rappresenta il 20% di tutte le transazioni.

Rispetto ad altri indicatori relativi al settore immobiliare (Housing Starts, Mortage Applications, New Home Sales), il PHSI offre risultati statistici più soddisfacenti. L’indice che misura le vendite di nuove case, per esempio, viene considerato un buon indicatore in grado di anticipare una tendenza perché basato su contratti firmati il mese precedente. Tuttavia il campione è piccolo e rappresenta solo il 15% di tutte le transazioni. Il rischio quindi è di avere un dato molto volatile e occorrerebbero molti mesi per stabilire una tendenza.
Il PHSI offre un’indicazione accurata e affidabile dell’attività immobiliare. Il campione elaborato dalla NAR mostra che oltre l'80 % di tutti i contratti preliminari di vendita vengono conclusi entro un periodo di 1-2 mesi ( e una quota significativa dei rimanenti entro 3 o 4 mesi ).

Non tutte le vendite pendenti vanno a buon fine. Una certa percentuale di contratti viene annullata prima della registrazione ma, dal momento che l' indice è costruito a partire da dati aggregati, lo scarto della misurazione non avrà un impatto significativo sull’andamento dell'indice a meno che non vi sia un picco anomalo (o declino) nelle cancellazioni. L’Associazione Nazionale degli agenti immobiliari controlla il numero di cancellazioni osservando le liste multiple (MLS) selezionate ogni mese. Se venisse rilevato un cambiamento anomalo nella tendenza l'indice verrebbe adeguato in modo da correggere queste distorsioni .

Un indice pari a 100 equivale al livello medio dell’attività contrattuale di compravendita registrata nel corso del 2001, primo anno ad essere analizzato . Casualmente, il 2001 è stato il primo di quattro anni consecutivi in cui si sono registrati valori record per la vendita di abitazioni esistenti . Pertanto un indice pari a 100 coincide con un livello storicamente elevato di attività di vendita di abitazioni esistenti.

indice pending 2