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Sotto la Lente

Fondi da operazioni (FFO)

13 Mag 2016 - 10:20

Funds From Operations



I Fondi da operazioni o Funds From Operations (FFO) sono uno strumento utilizzato per calcolare i flussi di cassa generati dalle attività dei fondi comuni di investimento immobiliare noti in inglese come REIT (Real Estate Investment Trust). Gli FFO cercano in particolare di descrivere l’andamento di ricavi e costi monetari originati dalla gestione del fondo in questione.

Per questo motivo gli FFO tengono conto di diversi fattori, dalla variazione dei canoni di locazione, alle operazioni di compravendita di immobili, alle plusvalenze o minusvalenze realizzate in caso di cessioni di immobili, ai canoni versati soltanto parzialmente. Queste sono le principali componenti per la generazione di ricavi da parte di un fondo REIT.

Per calcolare gli FFO si parte dall’utile ante imposte e si aggiungono le imposte correnti soltanto e le variazioni di ammortamenti materiali e immateriali, quindi la variazione netta del valore di mercato degli immobili ed eventuali svalutazioni.

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Un indicatore molti impiegato in questo campo è dato dal rapporto FFO/Ricavi in quanto fornisce la percentuale di ricavi del fondo che effettivamente si trasforma in flussi di cassa per chi possiede quote del fondo.

Spesso gli analisti che misurano le performance di un fondo REIT guardano all’FFO per azione invece che all’utile per azione. I Fondi da operazioni sono quindi uno degli indicatori standard più utilizzati per la valutazione della redditività dei fondi comuni di investimento immobiliare e pertanto hanno un’influenza importante sull’andamento del valore delle quote dei fondi.

Uno dei motivi per cui spesso si guarda agli FFO invece che agli utili di un fondo comune di investimento immobiliare deriva dal fatto che nella maggior parte delle industrie i deprezzamenti sono una componente importante delle spese e influiscono in maniera determinante sull’andamento degli utili. Questo succede però di rado con gli investimenti immobiliari che tendono invece ad apprezzarsi nel tempo.

Diversi operatori hanno però evidenziato un fattore di debolezza degli FFO nel mancato conteggio delle spese impiegate dai gestori per la manutenzione degli immobili stessi. Si tratta di voci di costo importanti che si sottraggono dalla cassa. Per questo motivo spesso si ricorre agli AFFO (Adjusted Funds From Operations), fondi da operazioni corretti per le voci di costo evidenziate (come appunto la manutenzione).

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